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房企杠杆断裂危机 预售取消被证实
类别 : 新房相关    2018-10-13 09:10   来源 : 本站
导读 : 前段时间广东省酝酿取消商品房预售制,楼市风声鹤唳。但广东作为先行者,中山市最近推出的地块全部都要求现售!还有现售地块流拍了!

炸了,取消预售制的实锤落地!



前段时间广东省酝酿取消商品房预售制,楼市风声鹤唳。但广东作为先行者,中山市最近推出的地块全部都要求现售!还有现售地块流拍了!


让我们来看一下具体情况:最近新推的从10月10日到11月14日竞拍的地块,统统都是不许预售的。


取消预售制



10月10日,中山南头镇两宗商住用地挂拍,起拍价皆为 4100 元/㎡。但是,最终的结果却是一块流拍,另一块以4140元/㎡的楼面价低价拍出,楼面价比一年前碧桂园拿下的地块还要低。而且,这是时隔10个月以来中山住宅用地再现流拍!



1、取消预售终于还是来了,开发商的好日子到头了



其实,出现“取消预售制”的传闻,已经不是第一次。




早在今年5月3日,深圳市规划和国土委员会就在其官微发布公告称:在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。虽然是试点,但这也意味着深圳充当了现售制度试点的“排头兵”。



7月18日,广东省江门市住建局发布《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法(公开征求意见稿)》,随后回应称从未取消商品房预售制,此办法只是一次修订,现售管理已经实行多年。



9月21日,广东省房协流出一则征询取消商品房预售意见征询的文件,就保留或废除商品房预售政策征询意见。


这一个个消息,都透露出将要取消商品房预售制度的迹象。虽然,广东其它城市也曾零星推出过现售地块,但是现在,中山大批量推出统统要求现售的地块。



实行现售已经在路上了。



预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了房地产二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止小房企要倒下一大批,有些大房企也逃不了厄运。



开发商空手套白狼的本事,取经于香港!



“当时,不用什么本钱,就赚那么多钱,收钱收到自己都害怕。这样卖下去,不知要赚多少钱!”1954年,香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金,在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元,连他自己都没料到。



他这套四两拨千斤的本事,归功于他生平一得意之作——“卖楼花”。



卖楼花,也就是我们所说的预售期房!



开发商的资本金根本建不完整个工程,但借助于预售制,可以先拿到客户们的钱,继续开发!高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张,投机者轮番涌入炒楼花,再次助推了地价、房价的飙涨。



1994年,内地引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。由此,内地房企正式多了一条融资渠道,房地产大佬的好日子来了。



近十年来,在中国的各大富豪排行榜上,地产大佬占据最大席位,恒大的许家印,多次登上首富宝座。



取消预售制,就是在楼市来了一次釜底抽薪。现售对房企资金的要求是成倍地增长!开发商空手套白狼的好日子快结束了!



2、预售制弊端重重!



敢于豪赌的,最后都赚得盆满钵满!



恒大和碧桂园,都是将杠杆加到极致的一方!也是获利最大的一方!



2017年底,恒大总资产突破1.7万亿,中国有11个省份的GDP排在恒大之后,2018年,恒大半年净利润就突破500亿,是中国最赚钱的民企,也只有寥寥几家央企能跟它媲美!



这一切都得益于“空手套白狼”的卖楼花!



再叠加上高周转,恒大和碧桂园就成了宇宙房企!



世界五百强里,有五家地产公司,全部来自中国!



这种极致的高杠杆和高周转循环模式,产生了没有预料到的后果——宏观经济被房地产“绑架”。



在广东省下发的文件中,官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,具体而言:


一,一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益,另一方面也给社会稳定造成挑战。

二,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。

三,交易不公平,以期房销售的名义,将现房销售的实质风险转移给了社会。

四,房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。

五,造成不平衡发展和低效率竞争,门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房,也刺激房地产过度投资开发。





预售制还有一个重大的现实问题,就是房屋质量问题!




预售取消,我们买房就买现成的!



预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里,房企的“高周转模式”将彻底失效。



今日不同往时,过去我们搞这个制度,是为了缓解开发商的资金困境,为了促进房地产市场迅速发展,但现在各个财大气粗的开发商,还要玩着高周转高杠杆的把戏,房产催生的巨额债务不仅绑架了购房者、绑架了银行、更是绑架了整个宏观经济!



取消预售制对房企的影响:一是会导致恒大、碧桂园和万科等龙头房企利润下滑,二是对过度依赖房地产开发贷和高周转的企业伤害更大,三是会增加建房成本,加速行业淘汰。



很显然,取消预售制,很多房企将面临杠杆断裂危机,不仅是中小房企,很多高杠杆的大房企也无法逃脱!



3、房价跌下来,实体经济振兴上去!



可以断言,本轮楼市调整的大趋势已经确立!中国房地产行业的高暴利时代已经过去了!



以前房企是疯狂囤地高价卖出去,赚的盆满钵满;但现在,一边是降价引发的密集维权,一边是资金链巨大压力,楼市寒冬一个也逃不掉!



我们的高房价,已经远远偏离了价值。现在一二线城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。这也就是说:换到股市,就相当于70倍的市盈率。而现在,我大A股的平均市盈率也不过才14倍而已。



高涨的房价,是以透支大多数普通年轻人的激情,消耗一个家庭全部生命力为代价的存在。这种透支国人生命力的挣钱模式又有多少价值呢?



只有革了房地产的半条命,把资金赶到实体经济上去,我们的收入才能增长,我们的消费能力才能提升,中国经济才能脱胎换骨。

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